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“长乐路已死”
“长乐路已死”，这是我的主观判断。这条曾经被大家寄希望成为像东京里原宿一样创意设计师品牌聚居地的马路，我已经没有去的理由，许多店铺已经改换门庭，昔日的热门小店已贴出招租的告示。

长乐路声名鹊起大概也就三四年时间，随着名气的变响，原本是喜欢创意设计的小众人群周末闲逛的地方，渐渐变成大众人群赶时髦的场所。大众人群未必能看懂设计师品牌的解构设计，对外贸或仿货的需求倒挺大，于是设计师品牌在那里就显得十分尴尬，好不容易在那里觅得一间十多平米店铺，却发现进来的都是瞎逛逛的老阿姨。

名头大了，租金涨价自然不可避免。大家都在抱怨长乐路的外贸店衣服比其它地方小店贵出太多，而设计师品牌的价格都快赶上大牌奢侈品，消费者不望而却步才怪。两三年前有人惊叹长乐路租金要20元/平米/天，现在的价钱恐怕要突破30元大关了，曾看到一个6平米店铺月租金要7000元，如此以来差不多要40元了，这还没算上一次性支付的转让费。其实这个价钱还只是保守估计，一是因为长乐路的产权关系复杂，所以也不会有统一标准。如今的长乐路什么样，当地的住家阿婆最清楚，店铺三个月换一拨，要么在装修，要么刚开业让利，要么在清货转让。

房租飞涨的尴尬
最近房租飞涨，报道说北京平均房租已经超过2800元，上海自然不能落后。在虹桥区域两居室好像没低于3000元的。上个月同事要租房，上网搜寻，突然出现一个一室户只要1700元，于是他以迅雷不及掩耳盗铃之势马上电话中介并带了钞票去看房了。房子里中介说其实价格是2400元，网上的价钱是以前挂上去的，房产网站会自动把信息顶上去，把我同事郁闷得不行——怎么能如此跳价呢。

房租涨，商铺租金也涨，鸟不拉屎的地方都能成地王，更不用说市区核心地带。前两年感叹长乐路租金要20多元/平米/天，让小众设计品牌怎么活。现在这个价绝对算便宜，30、40、50常听说，60、70、80的价格也别乍舌。

其实租金高没关系，只要回报率高也可以，这叫高投入高产出。问题是事实很残酷，高房租的投入只是在烧钱，消费虽然也在增长，但怎么都快不过这房租的增长速度。

有研究说世界各地的零售租金排名，纽约是50美元，后面依次是悉尼34美元、香港28.7美元、伦敦25.4美元和巴黎23.3美元。上海最新的研究情况是优质商铺租金首层平均租金是49.5元，其中陆家嘴高端商铺租金38.1元，品牌调整后的淮海路商圈租金43.9元，最贵的是南京东路商圈53.2元。如此看来上海的租金和最贵的纽约差不多就只差一个6-7倍的美元汇率，比起香港伦敦和巴黎倍数则缩减为3倍左右。因此，理论上，咱们的生意额也需要达到香港、伦敦、巴黎的三分之一。然而长乐路能达到以上商圈的人流吗？过小的店铺面积又很难展示出品牌形象来，缺乏统一规划更让消费者搞不清长乐路的各段分别重点在哪里。

这里，我们用平效（即销售额除以店铺面积）来进行比较。前些天有报道说根据2009年报，Zara母公司Inditex集团的年平效(销售额除以店铺面积)达到4719欧元，就算现在欧元贬值换算到人民币也要4万元左右。众所周知，Zara的选址要求就是非好位置不要，如果没有就等到上家租约到期为止，因此可以说Inditex的店铺选址都是非常优质的。再看一下最近在香港铜锣湾租下了6层达4750平米店铺的Forever 21。这个店每个月要花去1100万港币租金（即968万人民币，67元/平米/天），据测算每月销售额至少要做6000万港币才能赚钱，也就是保本月平效需要11000元人民币。更直观一点的说法则是每天需要卖掉6667件300港币的衣服。这真是一个惊人的数字，怪不得Forever 21在纽约时代广场的店现在营业到半夜2点。

我们换算一下，一个20平米的长乐路店铺按照30元的租金水平差不多就需要22万元，就算是Zara的平效水平年销售额能达到80万，租金占去27.5%，再按照Zara年报的毛利60%计算，剩下只有32.5%，这点利润空间可能连水电人工都不够付。如此说来就算Zara来长乐路开店也估计要亏钱。



“春江水暖鸭先知”
其实春江水暖鸭先知，最早进驻长乐路的设计师品牌们数年前就开始寻找新马路了，新乐路、进贤路、南昌路、巨鹿路都成为选择。其中新乐路甚至已经超过长乐路，一位店主说在新乐路看过20平米的店铺租金可以从2.5万到5万一个月不等，相当于40到80元，真的感觉不可思议。所以分流是大势所趋，潮流方面，李灿森的Subcrew选在南昌路，陈冠希的Juice开在巨鹿路，这些马路的优点在于车流较小，且周边环境好，当然租金也是重要原因。

年初在进贤路售卖国外设计师品牌的精品店Le Lutin，其店主Diana表示店铺租金相对长乐路还是比较便宜的，虽然价格比之前已有上涨。不过Diana和她的搭档Gloria已经计划开设Le Lutin的第二家店铺，建国路岳阳路附近的建业里是她们考虑的地点之一，经过改造的石库门保留了上海特色又能够满足商铺的需求。更重要的是统一规划和商场的服务以及宣传既能省去店主的推广费用更能节省精力，而街边店店主往往需要一对多，甚至不知道自己到底有几个房东。

说回商场，普遍来看，品牌在商场里月平效达到1500元已经很不错，超过2000元那是相当好了。商场和品牌的结算一般是扣点，强势的商场还会要求保底销售额，但对品牌来说，销售回款还是有保证的。而假设自己去街边租个铺开小店，虽然是一件很浪漫的事情，可如果没算好那真的不单单是亏租金了。比如新乐路一个20平的店铺租金贵的可能达到5万元一个月，一般来说一个月不做到20万销售额是赚不到钱的，换算成月平效就是1万元，Oh My Lady Gaga！所以，要保证利润只有提高售价，增加毛利，10块钱七浦路进的皮带不卖80块不行。这样，淘小店的快乐没有了，还不如逛逛大商场。

更何况商场也开始差异化定位，不光只是贵。就说淮海路沿线，三家大型商场就正在酝酿之中。陕西南路襄阳路的IFC，不同于浦东的国际金融中心，据说定位在中档，大致和百盛差不多，打折促销时候应该会很有意思。中段泰康路的日月光商场，正好和田子坊的原生态产生对比。在淮海路的东段，新天地正在向后延伸，靠近复兴路的新天地三期九月就将开幕，是这个三个商场中最早营业的。

据说建业里被称为新天地第二，那就不得不提石库门改造的始祖新天地。今年9月新天地三期也将开张试营业，名叫新天地时尚(新天地Style)，建在十号线新天地站上，地上地下各两层的商场之上是豪宅翠湖天地，商场定位于时尚创意人群，意在为逛新天地的消费者带来本土和亚洲新生设计师品牌。现在已经吸引泰康路田子坊为主力店的吉承的La Vie、以长乐路为主力店的高欣的EVEN PENNILESS，还有Zuc Zug和JNBY这些已经规模化的设计师品牌入驻。

加上新天地时尚的内部装修正好仿造石库门，如此想来在里面逛逛真比在这酷暑天压马路舒适的多。曾经撑起上海潮人消费半边天的街边小店文化，在昂贵的租金面前，到底要如何应对呢？